房贷打折背后的那些“槛”

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2014-09-17

转眼又到了“金九银十”的销售旺季,房贷利率“优惠”的声音更是此起彼伏,目前仅在京城提供利率优惠的银行已近10家。

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  自2013年开始,在信贷额度紧张以及利率市场化的大背景下,银行出于资金成本、收益和风险考虑,收紧了房贷业务,将信贷额度向收益更高的业务上倾斜,至2014年1季度,各大银行基本已取消个人购房利率折扣,部分银行甚至暂停了房贷业务。不过,在今年5月央行对商业银行提出“优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款需求”的窗口指导后,一些银行开始做出调整,推出了房贷利率打折优惠。
  然而记者走访发现,多数银行的利率优惠有“门槛”:要么先存款,要么买保险。值得注意的是,虽然银行表面上利率打折增多,但房贷放款速度加快的背后,部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。
  房贷政策松绑,一定程度上会刺激刚需购房。业内人士计算,以200万元20年期购房贷款计算,如果按基准利率计算,月还款金额为14971元/月,利息总额为159。3万元;但如果享受9折利率,则月还款将降至14208元/月,月还款节省763元,累计可节省利息支出18万元左右。
  事实真的如此吗?北京的陈小姐最近需要100万存款买房,咨询了多家银行后发现所谓的“利率优惠”其实很难实现:在某商业银行贷款100万,需先存入贷款额15%,即存入15万才能享受9折利率优惠,“我有这笔钱干吗还要贷100万?直接增加15万首付不是更好,能省不少利息。”
  记者走访发现,在北京,其实房贷利率打折各银行“门槛”都不低,目前北京至少有3家银行提供9折房贷利率优惠,至少有4家银行提供9。5折利率优惠,但这些优惠多有附加条件。
  以外资银行汇丰为例,其9折优惠仅针对贷款额在200万元以上的客户。国内银行虽无贷款额度限制,却对客户资质有要求,比如农行要求客户在国企或者世界500强企业就职;中信要求客户年薪需在50万元以上。
  此外,交行要求客户购买理财产品,北京银行要求客户有存款或者购买保险产品。至于招行,则要求客户存入贷款额一定比例的存款,否则只能享受基准利率。对此,某股份制银行贷款部门负责人王先生分析称,为利率优惠设置门槛,是出于银行自身利益考虑,“除了资金紧缺、房贷不赚钱外,最主要还是因为楼市风险较大。”
  除了北京,其他地区的情况也基本差不多。济南的某国有大行徐姓个贷客户经理表示,如果首套购房者在该支行有30万元或是20万元的存款,会享受到基准利率以及尽量帮客户申请到打折利率,而这也就是很多银行所说的优质客户。同时,该银行可以为通过资质评定的事业单位或是信誉良好的企业提供基准利率,用于单位团购。
  另外,李姓客户经理也透露,北京银行济南某支行提出,买理财产品可享受首套房利率9折优惠。客户在享受银行便宜的贷款利率时,各种隐性条件逐渐增多,同时,优质客户在放贷审批上也会有差异,李经理表示,优质客户的申请一般会排在比较靠前的位置,审批速度上能缩短几天。
  稍作整理可以发现,“松绑”并非普惠政策,目前银行“惜贷”依旧是主流。大部分银行的房贷利率优惠都附加有一系列要求,如存款或购买理财产品。
  同时,银行利率优惠差别化裁定空间较大。北京多家房地产中介公司表示,多数银行对贷款客户的一个硬性要求是“资质好、信用好”。业内人士称,一般银行所谓“资质好”,大多是对于公职人员或国企就职人员,这种差别化裁定空间一直都很大,并非最近才出现。
  此外,部分银行分支机构还要求房贷客户贷款前须先存款或购买理财产品,数额不定。交通银行北京某支行客户经理李先生告诉记者,如果首套房购买者在该支行有一定存款或购买理财产品,会享受利率下调5%的优惠;汇丰、花旗等外资行则对资质“非常好”的客户优惠至93折。
  为什么会出现这种现象呢?“银行之间存在竞争,如果哪家银行利率上浮较高,基本上相当于不做这块业务了。”中原地产首席分析师张大伟说。“所谓‘首套房贷放松’,其实就是指审批速度加快,并不是利率下调。”张大伟表示。
  其实,多重因素影响着银行做个人按揭业务的意愿。一家国有银行信贷部人士表示,“相对于对公业务,个人按揭业务不怎么赚钱。再加上对今年的流动性预判偏紧,从年初到6月份,很多银行上浮了首套房利率。”
  虽然资金价格仍然较高,但由于受经济下行压力增大的影响,企业贷款意愿下降,银行信贷规模与额度均有所宽裕。“再加上按揭贷款总体来说比较安全,信贷额度占用少,未来更容易实施证券化,在这种情况下,重启个人按揭业务也在情理之中。”某股份制银行个金部人士表示。
  除了放款速度和贷款利率,判断房贷松紧的另一个指标是银行的“认贷标准”。记者走访发现,目前北京地区银行的认贷标准未变。“目前北京银行业在首套房、二套房认贷标准上都是按照央行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》执行的。”浦发银行北京市阜成支行杨经理告诉记者,就是“又认房又认贷”,即使还清房贷,再买房仍做第二套处理。
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贵阳房贷提前还款的违约金为多少?
  
  贵阳房贷提前还款的违约金在各个银行是如何计算的呢?以下是小编为您收集的相关信息,希望对您有帮助。
  【招商银行】贷款不满一年提前还款,收取不低于实际还款额三个月的利息。贷款满一年后提前还款,收取不低于实际还款额一个月的利息。
  【建设银行】贷款不满一年提前还款,收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款,收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款,收取提前还款额的百分之一。
  【农业银行】贷款不满一年提前还款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款,只要之前没有任何提前还款记录,则不收取违约金。如已采取过提前还款的,一年之后再申请者,也不收取违约金。
  【工商银行】贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。
  【中国银行】贷款不满一年提前还款,收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。贷款满一年后提前还款,则不收取违约金。
  【交通银行】部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍,最高不能超过每月还款额的35%,部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金,收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。
  【广发银行】贷款不满一年提前还款,收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。
  【光大银行】贷款不满一年提前还款,收取3%~6%的利息作为违约金,具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。
  【浦发银行】贷款不满一年提前还款,收取1。5%或3%不同利息,也有不收取违约金的,合同规定多少就收取多少。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。
  【深发展银行】一般来说,还款超过两年以后就可申请提前还贷,具体情况需根据当时合同的约定进行。贷款未满两年提前还款,需要支付签订合同时约定的违约金,如没有约定就不收取。
  等额本息还款:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
  等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
  目前银行的主要房贷提前还款方式有:一次性还清;月供不变,压缩期限;减少月供,保持还款期限;月供、期限双减;增加月供,缩短期限。各种方式各具特点,贷款人是否要房贷提前还款,需综合考虑。
  第一、一次性还清。全部还清贷款,这意味着借款人需要将全部的本金和利息结算清楚。这种方式对于购房者最为划算,也对还贷人的经济要求最高。
  第二、月供不变压缩期限。如果先还款10万元,选择保持月供水平不变,即每月还2917。69元,而贷款期限就相应缩短为9年,今后应付出的总利息将为70212。33元,其按揭贷款的利息总额为76955。01元,利息减少了98229。61元。
  第三、减少月供,保持还款期限。如果先还款10万元,选择15年贷款期限不变,则目前剩余14年8个月,由此每月还款金额为2072。16元,其月供水平相应减少为845。53元,这样今后的总利息支出为119628。36元,其按揭贷款的利息总额为126371。04元,利息减少了48813。58元。
  第四、月供、期限双减。如果提前还款10万元,再将其余贷款的还款期限缩短为10年,提前5年还清剩余贷款,那么月供为2697。48元,相应减少220。21元,这样今后的利息支出为78625。25元,其按揭贷款的利息总额为85367。93元,利息减少了89816。69元。
  第五、增加月供,挤压期限。如果提前还款10万元,将其余贷款还款期限缩短为8年,提前7年还清剩余贷款,则月供会相应增加到3197。97元,这样今后的利息支出为61933。27元,其按揭贷款的利息总额为68675。95元,利息减少了106508。67元。
  大家在进行房贷提前还款时,一定要综合考虑这几种还款方式,为自己做出最正确的选择。
贵阳房贷条件有哪些
  
  房贷,也被称为房屋抵押贷款。房贷,是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,银行经过审查合格,向购房者承诺发放贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
房贷条件 买第一套房是可以享受7折利率的优惠
  
  个人房贷首付后,还会看你的收入情况,譬如提供收入证明或者存款证明,证明你有能力承担月供。银行都差不多,不同地方各银行政策可能会有区别,但是都按国家大的原则操作,小银行,不是四大银行贷款操作起来方便些。如果买的是新房,在开发商处购买,一般已经有银行在售楼处,他们会帮你办好手续的,如果通过中介买二手房,中介也会帮你办手续的。
  不管是一手房还是二手房都需要担保的,都要缴纳担保费,大概在0。3%-0。5%之间。
一般需提交的资料:
  
  1、已经支付全部或部分首期购房款的证明;
  2、借款人还款能力证明
  3、购买二手住房的合同、协议或意向书原件及复印件。
  4、借款人具有法律效力的身份证件:居民身份证件、户口本、军官证、或其它有效居留证。;
  5、借款人和/或配偶授权查询人民银行个人征信系统的授权文件;
  6、已出租的房产须提供租赁权益变更的证明文件
  7、借款人本人名下用于供款的中国银行活期存折复印件;
  8、交易住房的《房产价值评估报告》。
  9、贷款人要求提供的其它证明文件或资料。
  买房对于家庭来说是件大事,花费的金额也比较大,很多家庭式无法付清全款的,这就需要贷款。房贷就是购房者将房产抵押给银行,先由银行来垫付房款给开发商,而购房者每月还款的金融行为。房贷可以让购房者实现“先住房后付款”!
房贷的三种常见贷款方式:商业贷款、公积金贷款和组合贷款
  
  商业贷款:购房者以所购住房,或以自己或者第三人所有的其他财产作为抵押,或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请获得贷款。
  公积金贷款:按时足额缴存住房公积金的购房者,在购买、建造、大修自住住房时,以其所购(建)住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任,向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。
  组合贷款:一般是指同时申请商业贷款和公积金贷款,该贷款方式称为组合贷款。比如:某购房者申请住房公积金贷款额度不能满足需要,可以再申请商业性贷款,两项贷款总额不超过房价的80 %,这叫组合贷款。
商业贷款和公积金贷款的区别
  
  贷款利率:公积金贷款利率较低,比商业贷款平均低1%左右。在相同担保方式下,贷款中的费用一般也比商业贷款低。而在住房公积金贷款中采用抵押加保险的较高费用的担保方式时,贷款费用一般比商业贷款高,但贷款费用和利息负担之和仍要比商业贷款低,而且保险公司要承担相应的责任和风险。
  贷款期限:公积金贷款实际贷款期限要比商业贷款长。虽然两种贷款文件规定最长贷款期限目前都是30年,但一般商业贷款实际不会放到30年。
  首付比例:商业贷款额度最高为房价款或房地产评估机构评估的拟购买住房价值的70%~80%,而公积金贷款最高可以到90%。
  审核灵活程度:公积金贷款周期相对较长,审核比较严格。而商业贷款相对比较灵活,周期较短。
如何办理商业贷款
  
  全国各地对商业贷款办理的政策肯定会存在一些差别,但都是大同小异,以下是贵阳房贷的相关信息。
  (1)贷款条件
  贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。
  具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份。
  有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
  有贷款银行认可的资产作抵押或质押,或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
  有购房合同或协议。
  贷款银行规定的其他条件。
  (2)贷款流程
  提出申请:借款人必须填写个人住房担保贷款借款申请表,并提交合法身份证件、稳定经济收入证明、购房合同以及贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。如果申请抵押或质押贷款的借款人还须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明;申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明。
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房贷攻略:如何能最大实现房贷优惠
  
  在当前信贷 环境下,如何为自己争取到更加优惠的 贷款 利率吗 ? 随着房贷新政的执行,如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题,但是在真正办理房贷之前,你是否了解房贷的种类,清楚各银行之间的差异、银行的在当前信贷环境下,如何为自己争取到更加优惠的贷款利率吗?
  随着房贷新政的执行,如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题,但是在真正办理房贷之前,你是否了解房贷的种类,清楚各银行之间的差异、银行的门槛以及对自身的财务、收入和信用状况进行过合理充分的评估?
  确定房贷
  很多人在申请贷款的时候最容易出现两个极端,一是能贷多少就贷多少,二是尽可能少贷。从实际操作情况来看,这两种极端状况都是缺乏理性的选择。最合理的方法应该是在申请房贷之前,根据自身的家庭情况和经济状况来确定。最重要的是首先对自己的财务和信用状况做一个充分的评估,对未来自己的收入状况也要有充分合理的预期,根据自身实际情况选择最适合自己的房贷和还款方式。
  如果自身经济状况比较良好,而又缺乏其他投资和更高回报的渠道,那就尽可能少贷,这样付出的利息会少一些。但如果有资金投资在股市、信托、基金甚至其他实业上,投资回报率很可能高于银行利率,那么就尽可能地多贷。
  银行门槛
  目前,国内16家银行中有13家是商业银行,其中11家可以提供房贷。这11家银行的条件不尽相同,在贷款前了解这些银行非常关键。
  对于银行而言,客户申请贷款是具有相应门槛的。一般而言,银行对18周岁以上、60周岁以下的人才提供贷款,有的银行规定到期的时候不能超过60周岁。还有就是对户籍的限制,有些地方,如果不是本地户口的话,要想申请到贷款,要求就更加严格,无论是申请的通过率还是贷款的额度,都会受到一定限制。目前昆明的情况,从我们实际操作的情况来看,似乎还不是太明显。
  最关键的一点就是银行对收入状况的审核,即银行常说的资信状况,收入的多少和稳定性是银行审核的重点。收入越高,成功申请贷款的可能性越大。根据操作经验,申请房贷最容易出现问题的一个环节就是申请人收入状况的真实性和信用记录。有些客户由于资金有限,对自己的收入状况作假,这一旦被银行审核时发现,基本上就不可能把贷款申请下来。所以,一定要对自己负责。
  此外,银行对贷后服务的不同,也可能会给申请人的资金安排带来一些不便。因此,在贷款的时候要了解各家银行的贷款政策,可以从以下几方面考虑:
  第一,银行能不能提前还贷?提前还贷的复杂程度是多少?会不会收违约金?这是必须了解的。
  第二,银行是否允许延长贷款年限或做加按?如果在申请的时候不考虑这个,想变更的时候就比较麻烦。
  第三,房子能否转按揭?房子是按揭买的,但是还没有还完,能否卖掉?如果银行不提供转按揭服务,你要卖房子也是非常麻烦的,那么贷款的时候就要关注这个问题。
  房贷种类
  目前房贷的种类主要有四种。
  第一种是买房贷款,即通常说的按揭贷款。这一种是目前使用最为广泛的房贷,为很多购房资金不足的购房者实现了买房的梦想。具体来说,住房按揭又分为两类,一类是商业贷款,由银行提供;第二类是公积金贷款,只要连续缴存12个月,就可以申请公积金贷款。
  第二种是同名转按揭。也就是申请人已经有了贷款,但为了更好地对贷款进行管理,或者出于各种原因,对自己的贷款进行变更,通俗地讲就是在银行间“跳槽”。
  第三种是纯粹出于融资的需求,比如把房产抵押给银行,获得一笔贷款,即我们经常说的抵押经营性贷款或者抵押消费贷款,资金可以用于各种合理的需求,比如经营、继续买房、买车、出国、留学、装修,甚至旅游。但如果要想获得贷款,首先申请人必须具有相应的抵押物,比如房产,一般贷款的额度是抵押物评估价值的7成。
  第四种是转按揭,当房子还处在按揭期间,想转卖给另外一个人,有些银行可以提供此类服务。总的来说,使用最多的是按揭贷款,其他的种类相对较少,有些银行也没有开展这些业务。除了通过银行,民间借贷也是一个途径,例如朋友间的拆借、典当行、投资担保公司等等,相对于银行而言,尽管这些机构放款手续相对更灵活简便一些,但利息比银行高很多,一般我们不建议使用这种方式。
  还款方式
  目前,各银行的还贷方式选择的余地很大,方式很多样,但目前所有商业住房贷款品种,都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式———等额房贷和递减房贷。再次延伸出来的,始终万变不离其宗:占用银行资金越多、占用时间越长,利息支出就越多,反之则越少。所谓等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”,直到付清所有的本金和利息;而递减房贷则是初期偿还金额较多,后期偿还金额较少,在还款方式上属于“前紧后松”。
  本质上,两种还贷方式并无优劣之分,只有适不适合的问题。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,还款人还贷压力均衡,但利息负担相对较大,适合于有一定积蓄,但收入可能持平或下降、生活负担日益加重并且没有提前还款打算的工薪阶层;后者,每月本金相同,利息不同,以后还款金额逐渐递减,压力也在递减,利息总体负担较少,对于当前收入较高或预计未来收入大幅增长,准备提前还贷的还款人群较为有利。
  根据上面两种还贷方式延展出来的还有固定利率房贷、气球贷、双周供、双月供、季度供等等还贷方式。当然,这些方式并不是所有银行都开展的业务。对于普通购房者而言,买房在一生的花费中占很大比例。面对种类繁多的还款方式,一定记住选择最合适自身情况的品种。据不完全统计,目前可供购房者选择的商业贷款已达十几种之多,名称各异,运作方式也是各有千秋。
  申请优惠
  尽管在信贷环境普遍趋紧、条件更为严格的情况下,能申请到优惠的贷款利率并不是容易的一件事情。但仍要有一些小技巧,这些小技巧对于申请人在申请优惠时,完全可以起到加分的作用。
  首先,申请人最好是其申请贷款的银行的大客户,尽量集中使用该银行的产品,如存款、网银、手机银行、基金、保险等,这样做最大的好处是,可以让银行对申请人的个人情况,财务、信用等有全面的了解,而且,这也有助于提高申请人对银行的综合贡献度,这样可能会享受比较高的优惠。
  其次,申请人买房时,尽量将首付比例提高一些,这样银行给的利率优惠可能会多一些。另外,虽然借款人信用状况不是取得优惠利率的绝对因素,但这至关重要。申请人应注重维护好自己的信用记录,这也是衡量是否能享受优惠利率的标准因素之一。
  (相关政策法规仅供参考,请以当时的政策法规为准)
  
  
如今的房价这么贵,给广大正在奋斗的青年不小的压力,在买房的时候有相当一部分人会选择办理住房贷款。今天小编就给大家带来相关信息,希望能给在贵阳买房的朋友带来帮助。   你对“房贷打折背后的那些‘槛’”有何看法?参与讨论请登录v8娱乐平台并与我们分享你的观点。